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用途変更とは?

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もともと倉庫や工場だった場所を、新たに店舗として活用する例が増えつつあります。しかし、倉庫や工場を店舗として使うときに、手続きが必要であるという点については、それほど広く知られていないようです。
手続きをしないままで営業を始めてしまうと、法律に違反してしまうだけでなく、建物の安全面での心配が生じます。ここでは用途変更の概要と、その手続きの必要性についてお伝えします。

用途変更とは

用途変更とは、ある建物の新築のときの使いみちを、別の使いみちに変えるための手続きです。たとえば、もともと倉庫として使っていた建物を、新たに店舗として使うときには、手続きが必要となります。申請をしないままで建物を新たな用途で使うと、法律違反になるだけでなく、建物の安全性の問題が懸念されます。
用途変更をしなければならない理由は、その建物の使いみちによって、それぞれ建物を安全に使うための基準が異なるからです。
建物を倉庫として使うときに必要な基準と、店舗として使うときに必要な基準は、違うものになります。

したがって、建物の使いみちが変わった後も、建築基準法に則り安心して使うためには、用途変更の確認申請をする必要があるということです。
これから既存の建物を今までとは別の使いみちで利用するのであれば、手続きが必要かどうかをあらかじめ確かめておきましょう。

どのような時に用途変更をしなければならないか

用途変更の確認申請が必要とされるのは、原則として下記の2つのパターンになります。

(1)これまでの建物の使いみちを「特殊建築物」へと変更する場合

(2)用途を変える面積が100m²を超える場合

「特殊建築物」がどのような建物を指すのかについては、建築基準法の第2条2項で定められています。
体育館・病院・劇場・展示場・百貨店・スポーツ練習場・公衆浴場・旅館・工場・倉庫などが、その一例です。逆に、事務所や戸建住宅は、特殊建築物に当てはまりません。

「特殊建築物」へ使いみちを変える場合であっても、元の使いみちが新しい使いみちと似ているケースでは、手続きは必要ない場合があります。
たとえば、もともと劇場として利用していた建物を、新たに映画館として利用する場合は、これに当たります。
このような使いみちの分類については、建築基準法施行令第137条17で定められています。

また、用途を変える面積が100m²よりも狭い範囲であるときは、手続きが必要ないとされています。
このように、ある建物の使いみちを変える際に用途変更が必要かどうかは、状況によって異なるということです。

1倉庫を飲食店やスポーツ施設にする場合は?

たとえば、倉庫を飲食店やスポーツ施設にする場合には、用途変更が必要となります。まず、「飲食店」は建築基準法の第2条2項で、特殊建築物と定められています。
また、体育館・ボーリング場・ゴルフの練習場といったスポーツ施設も、特殊建築物と定められています。
したがって、倉庫をこれらの施設に変える場合には、用途変更の手続きが必要です。
これから開業を検討している方は、手続きの必要の有無や安全性をたしかめるためにも、専門家である建築士に調査を依頼しましょう。

2用途変更が必要なければ建物をそのまま使っても大丈夫?

ある建物の使いみちを変えるとき、状況によっては手続きが必要ない場合があります。しかし、このケースで気をつけておきたいのは、用途変更の確認申請の必要がないとしても、建物をそのまま使って問題ないとは限らないということです。
ある建物の使いみちを飲食店に変えるとき、仮に用途変更の必要がなかったとしても、その建物の構造や消防設備が飲食店としての安全基準を満たすためには、建築基準法を守らなければなりません。原則として手続きが必要ないと思われる場合であっても、念のため建築士に調査を依頼することをおすすめします。

用途変更の申請方法

用途変更の確認申請は、建築基準法第21条によって、建築士でなければできないと定められています。
したがって、用途変更を希望するのであれば、建築士に依頼するとともに、該当する物件を調査してもらい、書類を作成してもらわなければなりません。
依頼する建築士は自分で探すこともできますし、建築士が在籍している工務店に依頼するという方法もあります。自分で建築士を探すのはハードルが高いと感じる場合には、まずは建物の内装工事を依頼している工務店に問い合わせすることをおすすめします。

なお、必要となる費用は、80~200万円程度と言われています。平均して100万円を超えるケースが多いそうですから、事前に費用を用意しておきましょう。

1用途変更するときは「検査済証」が必要

用途変更するときには、「検査済証」という書類が必要となります。検査済証とは、その建物と敷地が建築基準関連規定に適合していることを証明するものです。
検査済証は、建物の完成時に交付されます。ただし、中にはさまざまな理由から検査済証が存在しない物件もありますから、その際は用途変更前に建物の調査を依頼する必要が出てきます。

2検査済証が無い場合は「建築確認書」が必要

検査済証が存在しない場合は、平成26年7月に国土交通省で定められたガイドラインに基づき、一級建築士あるいは建築基準適合判定資格者に「建築確認書」に基づいた調査を依頼することで、検査済証と同等の位置づけとなる報告書を発行できることになりました。
建築確認書は、建築しようとする建造物が建築基準に適合しているかどうかの審査を受け、その際は適合していたことを証明するものです。
したがって、建築確認書は建築着工前に交付されます。
一級建築士または建築基準適合判定資格者が、建物の状態が建築確認書の通りであるかを確認します。仮に建築確認書がない場合は、新たに復元図書を作成します。
また、単に検査済証や建築確認書を紛失したケースでは、「台帳記載事項証明」という書類で代用することが可能です。
書類の有無により用途変更が難しいという場合は、まずは一級建築士をはじめとした専門家に相談してみると、解決の糸口が見つかるかもしれません。

用途変更をしないとどうなる?

昨今では、用途変更なしで商売をしているテナントも少なくありません。
しかし、用途変更の必要があるにもかかわらず確認申請をしなかった場合には、労働基準法第99条によって、1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科せられます。法人の場合は、建築基準法第104条2によって、100万円以下の罰金が科せられます。
さらに、その建物が技術的に基準を満たしていなかった場合には、建築基準法98条によって、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられます。法人の場合は、建築基準法第104条1によって、1億円以下の罰金が科せられます。

まとめ

倉庫を新たに店舗などに利用する場合には、用途変更の手続きをする必要があります。
条件によっては必ずしも手続きをする必要がないかもしれませんが、その場合であっても建築基準法を守る必要があります。
安全に店舗を運営するためにも、不明点があれば建築士に調査を依頼することをおすすめします。

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