建物検査済証って何？
物件の用途変更などの手続きをするために必要となる「検査済証」とは、建物の工事中や完成後に行う検査において、そこに違反がないことを証明する書類です。検査済証がない場合には、物件の売買や用途変更、金融機関から融資を受ける際に、不利益を被ることがあります。検査済証の概要と必要性、その他の必要書類についてご紹介します。
検査済証とは
検査済証とはどのようなものなのか、どのように取得するのか、またどうして必要なのかについてお伝えします。
検査済証とはどんな書類？
「検査済証」とは、建物の工事中や完成後に検査をして、その工事が建築基準法に基づいたものであると認められたときに、指定行政庁や指定検査機関から交付される書類のことです。建物が法律に違反していないことを証明するもので、何らかの違反があったときには発行されることがありません。また、こちらは再発行することができませんから、大切に保管しておく必要があります。
検査済証を取得する方法
検査済証は工事の建築主が申請者となりますが、一般的には工事を担当した工務店など専門知識を持った代理人が取得することがほとんどです。まずは建物の工事が完了してから4日以内に、指定検査機関に届け出をします。その後、申請が受理されて7日以内に、工事完了検査が行われます。その後、無事に検査に合格した場合に書類が発行され、最終的に建築主へと手渡されることになっています。このように、検査済証は建物を新たに建てたときにしか取得することができません。
検査済証の必要性
検査済証がない物件は、その建物を売却する際や金融機関から融資を受ける際に、不利になることがあります。まず、該当の書類がないということで評価の低下につながり、低い価格で売却しなければならなかったり、買い手がつかなかったりします。また、書類がないということで金融機関から融資を受けられないという例があるようです。書類の不備によってローンを組めないといったトラブルも考えられます。したがって、これから物件を購入・売却する際は、検査済証の有無について確認しておくようにしましょう。
検査済証がない場合
現在所有している物件や、これから購入しようとしている物件に検査済証がない場合には、どのように対処すればいいのかをご紹介します。
検査済証がない物件は購入前に確認を
一口に検査済証がない物件と言っても、そこにはいくつかの種類があります。まず1つは、建物の状態には問題がなく、単に申請しなかったがために書類が存在しないという物件です。このようなケースでは、専門家に相談することである程度対処できる可能性があります。
その一方で、建築基準法に何らかの違反があったために、申請ができなかったというケースがあります。こちらの場合は、金融機関で融資を受けられないといったトラブルが予想されます。法律違反をしている物件はなるべく避けるとともに、書類がない状態で住宅ローンの審査に通過できるかどうかなど、購入前に条件について十分に確認をしておきましょう。
古い物件ほど検査済証が交付されていない
国土交通省の資料では、1998年の時点で完了検査を受けた物件は全体の38%とされています。時代を遡ると、割合はさらに低かったのではないかと言われています。このような状況から、2002～2004年頃から検査の受験率を高める取り組みが行われ、また違反建築物が厳しく取り締まられるようになってきました。
こういった背景により、古い物件ほど検査済証が交付されていないというのが実情です。現在では、7割の建物が検査済証を取得しているという状況になっています。今は重要とされている検査済証ですが、昔は特に必要性が感じられなかったのかもしれません。
検査済証を再発行するには
検査済証は再発行することができないため、大切に保管しておく必要があります。しかし、何らかの事情で紛失してしまったり、あるいは初めから存在しなかったりするときは、別の手段で代用となる書類を申請するようにしましょう。
まず、「台帳記載事項証明書」の取得によって、検査済証を過去に発行したという事実を証明することができます。また、平成26年7月に定められた「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」に則って、同等の書類を再作成することもできます。
建物を増築したり、大規模な修繕を行ったりした場合には、改めて確認申請と完了検査を受けることになります。その際に、検査済証を再度取得することもできます。再発行はできないものの、その代わりとなる書類であれば用意できるかもしれません。
建物の引き渡しまでに保管しておくべき書類の種類
建物の引き渡しまでに保管しておくべき書類の種類をご紹介します。これらが揃っていると、建物の売却や用途変更がスムーズになります。逆に、書類がないと手続きに支障をきたすこともあります。取り扱いには十分に注意しましょう。
建築確認申請（副本）
建築確認申請とは、建物を建てる前に自治体に提出し、審査に必要となるものです。こちらを提出して内容が確認された場合にのみ、建築確認済証が発行してもらえます。このうち、提出するものが（正本）となり自分の手元に保管するものが（副本）となります。建物の計画の段階で作成される書類です。
建築確認済証
建築確認済証とは、建築確認申請が提出され、その内容が確認されたときに発行されるものです。あくまで工事の計画について確認されたという証明であるため、工事の内容までは証明することができません。確認済証は建物の用途変更をはじめとした手続きに必要となります。
検査済証
検査済証とは、建物の工事中や完成後の検査において、その工事が法律に適合していることを証明するものです。建築確認済み書と同様に、用途変更の手続きの際に必要となります。また、物件の売買や金融機関から融資を受けるときに、必要となることがあります。
設計住宅性能評価書
設計住宅性能評価書とは、「日本住宅性能表示基準」に基づいて、住宅の性能を評価したものです。住宅の構造、火災時の安全、劣化の軽減をはじめとした10分野22事項で、住宅の性能を評価します。そのうち、設計図書の段階での評価をまとめた書類が、設計住宅性能評価書です。
建設住宅性能評価書
建設住宅性能評価書とは、設計住宅性能評価書と同様に、「日本住宅性能表示基準」に基づいて住宅の性能を評価したものです。評価についても上記と同様ですが、建設住宅性能評価書は施工と完成の段階での評価をまとめたものになります。
優良住宅認定通知書
優良住宅認定通知書とは、法律で決められた措置を施し、長い期間にわたって良好な状態で住むことができる住宅が受け取ることのできるものです。優良住宅認定通知書があると、住宅ローンの減税をはじめとした、優遇を受けることができます。
さいごに
検査済証とは、物件の新築時に発行されるもので、再発行をすることができません。したがって、中古物件の検査済証が存在しない場合や、紛失してしまった場合には、代用のための書類を用意するなど、別の手段で手続きをする必要があります。こちらの有無によって、住宅ローンの利用が不可能になるケースも少なくありません。これらの重要書類は紛失しないように保管するとともに、手元にない場合には専門家に相談しつつ手続きを続けていきましょう。
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