不動産の世界では、よくこんな話を耳にします。

「住宅は、どれだけ大切に使っていても
　年月が経てば売れる金額は下がっていく。
　でも、倉庫や工場は違う。
　設備や使い勝手が良ければ、
　古くなっても価値は下がりにくい。
　あるいは、ほとんど変わらないことすらある。」

一見すると、少し不思議な話に聞こえるかもしれません。
同じ「建物」なのに、なぜここまで差が出るのか。

雨漏りを直し、外壁を塗り替え、設備も更新してきた住宅が、
築２０年、２５年というだけで
「建物価値はほぼゼロ」と評価される一方で、
築３０年、４０年の倉庫や工場が
一定の価格で取引され続けている現実があります。

これは感覚論でも、業界の言い訳でもありません。
実務の現場で、売買・賃貸・査定を何度も繰り返す中で、
はっきりと見えてくる「評価の違い」です。

この違いを理解するためには、
まず一つ、大切な前提を整理する必要があります。

それは、
住宅と倉庫・工場は、同じ「不動産」という言葉で括られているだけで、
そもそも“価値の見られ方”がまったく違う存在だ
ということです。

第１章　住宅と倉庫・工場は「同じ不動産」ではない

不動産という言葉は便利ですが少し乱暴でもあります。
なぜなら、
住宅と倉庫・工場は
目的も、評価軸も、寿命の考え方も、最初から違う　からです。

住宅は「住むための商品」
住宅は、人が暮らすための建物です。
評価されるポイントは、時代とともに変わっていきます。

・間取りの流行
・キッチンや浴室の新しさ
・断熱性能や省エネ性能
・デザイン性や内装の雰囲気
これらはすべて、「住み心地」や「好み」に直結します。
そのため住宅はどれだけ丁寧にメンテナンスをしていても、
新築時点をピークに、少しずつ市場の評価からズレていく
宿命を持っています。
築年数が経つほど、
「今の暮らし方」とのギャップが生まれる。
これが、住宅の価格が下がり続ける大きな理由です。

倉庫・工場は「使うための装置」

一方で、倉庫や工場はどうでしょうか。
ここで重要なのは、
倉庫・工場は「住む場所」ではないという点です。
評価されるのは快適さやデザインではありません。

・荷物が安全に置けるか
・重いものを載せられるか
・大型車が出入りできるか
・作業効率が落ちないか

つまり、
事業にとって使えるかどうか
がすべてです。

倉庫や工場は「暮らしの器」ではなく、
仕事を成立させるための道具
として存在しています。
評価軸が違えば、価値の減り方も違う
住宅は「新しいほど良い」という価値観から逃れられません。

一方、倉庫・工場は、
「今も使えるか」
「これからも使えるか」
が評価の中心です。
この違いは、築年数の扱い方にはっきりと表れます。
住宅では築２０年を超えたあたりから建物価値が急激に下がります。
しかし倉庫・工場では築３０年、４０年であっても、
・構造がしっかりしている
・床が使える
・天井高や動線が確保されている
これらの条件を満たしていれば、
「まだ十分に戦える建物」
として扱われることが珍しくありません。

同じ「古い」でも、中身はまったく違う

住宅の「古い」は
暮らし方が時代遅れになることを意味します。

倉庫・工場の「古い」は
単に建てられてから時間が経っている
という事実にすぎません。

中身が事業に耐えうるものであれば年数だけで価値が消えることはない。
ここが、
住宅と倉庫・工場を同じ不動産として考えてしまうと見誤ってしまう最大のポイントです。
第１章 小まとめ
・住宅と倉庫・工場は、同じ「不動産」でも目的が違う
・住宅は「住むための商品」、倉庫・工場は「使うための装置」
・評価軸が違うため、築年数による価値の下がり方も異なる
・倉庫・工場は「今も使えるか」が価値の中心になる

第２章　倉庫・工場の価値は「建物年齢」では決まらない

― 売買でも賃貸でも、見られているのは“今も使えるか” ―

不動産の話になると、どうしても「築年数」が主役になりがちです。

とくに住宅の世界では、
築年数＝価値
という考え方が半ば常識として定着しています。

しかし、倉庫・工場の世界ではこの常識がそのまま当てはまることはほとんどありません。
それは売買だけでなく、賃貸でも同じです。

「古い＝ダメ」という判断が通用しない世界

倉庫や工場の現場でよくある光景があります。
築３０年を超える建物なのに問い合わせが途切れない物件。

一方で、築１０年そこそこの比較的新しい建物が、
なかなか決まらないケースもあります。
この差を生んでいるのは築年数ではありません。

見られているのは、
その建物が“今の事業に耐えられるかどうか”
ただそれだけです。

法定耐用年数は「使えなくなる年数」ではない

ここで、一度整理しておきたい言葉があります。
「法定耐用年数」です。
住宅ではよく「木造は22年で価値がなくなる」
という表現が使われます。

しかし、これは
税務上の計算ルールに過ぎません。
実務の現場では耐用年数を過ぎたからといって
建物が突然使えなくなるわけでも需要が消えるわけでもありません。

とくに倉庫・工場の場合、

・重量鉄骨造　・鉄筋コンクリート造

といった構造が多くそもそもの設計寿命が長い。

さらに重要なのは、
使われ方がシンプル　だという点です。
住宅のように、
細かな設備や内装が価値を左右しないため構造と空間が生きていれば、
年数は致命的な弱点になりません。

売買でも賃貸でも、見られるポイントは同じ

倉庫・工場の売買と賃貸は一見すると別の世界に見えます。
しかし、評価の中身を分解すると驚くほど似ています。
・天井高は足りているか
・床は荷重に耐えられるか
・柱の位置が邪魔にならないか
・トラックは問題なく入れるか
・作業動線は確保できるか
これらは売買の査定でも賃貸の内覧でも、必ず確認されるポイントです。

逆に言えば、
これらの条件を満たしていれば、
・築年数が多少古くても
・見た目が最新でなくても
評価が大きく下がることはありません。

賃貸は「今すぐ使えるか」がすべて

賃貸の現場ではこの傾向がより顕著です。

借主が見ているのは将来の資産価値ではありません。
・今日から使えるか
・明日から稼働できるか
・余計な初期投資が要らないか
この一点です。
だからこそ、

・設備が残っている
・床が補強されている
・クレーンやリフトが使える

こうした倉庫・工場は築年数に関係なく
「評価が高い賃料」で決まりやすい。

反対に、
築年数が新しくても、
『床が弱い・天井が低い・動線が悪い』
といった物件は、
賃料を下げても決まりにくいのが現実です。

倉庫・工場は「年を取る」のではなく「役割が変わる」

ここで、
住宅との決定的な違いが見えてきます。

住宅は　時間が経つほど価値が減っていく　、という考え方が基本です。
一方、倉庫・工場は、　　時間が経つことで役割が変わる　　建物です。

・最新鋭の物流拠点 → 地域の中核倉庫
・大規模工場 → 部品加工・保管拠点
・フル稼働の生産拠点 → サテライト工場

役割が変わっても、
空間と構造が生きていれば使い道は残ります。

この「役割を変えながら使われ続ける」
という性質こそが倉庫・工場の価値を底堅くしています。
第２章 小まとめ
・倉庫・工場では、築年数は絶対的な評価軸ではない
・法定耐用年数は、実務上の価値とは一致しない
・売買でも賃貸でも、「今も使えるか」が評価の中心
・賃貸では特に、設備・動線・即稼働性が重視される
・倉庫・工場は「古くなる」のではなく、「役割が変わる建物」

第３章　価格を支えるのは「消えないスペック」

― 売買でも賃貸でも、評価が崩れにくい条件とは ―

倉庫・工場の価格や賃料が築年数だけで決まらない理由。
その答えは、
時間が経っても失われない条件が存在する
という一点に集約されます。
事業用不動産の世界では、
これらをまとめて「スペック」と呼ぶことがあります。

スペックとは、
見た目の新しさでも設備の流行でもありません。
建物と土地が、生まれ持った性能
のことです。

天井高は、何年経っても低くならない

倉庫・工場の評価で、
まず必ず話題に上がるのが天井高です。

５メートル → ６メートル → ７メートル

この数字は年月が経っても変わりません。
築３０年の倉庫でも、
天井高が５m以上あれば、
・高積み保管
・ラック設置
・将来的な自動化
といった選択肢が残ります。

一方で、
築浅でも天井が低い倉庫は用途が限定され評価が伸び悩みます。
高さは、古びない性能
なのです。

床荷重は、倉庫・工場の「足腰」

床は、
倉庫・工場にとって最も重要な部分の一つです。

１.０ｔ/㎡ → １.５ｔ/㎡ → ２.０ｔ/㎡

この床荷重の差が、
使える業種を大きく分けます。
床荷重が高ければ、
・重量物の保管
・大型機械の設置
・重い原材料の扱い
が可能になります。

ここで重要なのは、
床荷重は築年数ではなく、設計で決まる
という点です。

しっかりした床を持つ倉庫・工場は、
古くなっても「使える理由」を失いません。
売買でも賃貸でも床が評価を下支えするケースは非常に多いです。

スパン（柱間隔）は、空間の自由度を決める

倉庫・工場を内覧するとき、よく柱の位置を見ます。

理由は単純です。

柱は、後から動かせない　からです。

・柱の間隔が広い
・柱が整然と並んでいる

こうした建物はレイアウトの自由度が高く、
・ラック配置
・機械の入れ替え
・将来の用途変更
にも対応しやすい。
築年数が経ってもスパンの良さは価値として残り続けます。

接道と動線は、立地以上に効いてくる

倉庫・工場では、
「どこにあるか」以上に
「どう入れるか」が重要です。
・大型トラックが無理なく入れる
・前面道路の幅員が足りている
・敷地内で切り返しができる
これらは建物が古くなっても変わらない条件です。
賃貸の現場では特に、
入れるか／入れないか
が、即「検討可・不可」に直結します。
立地が良くても動線が悪ければ選ばれない。
逆に、多少古くても動線が優れていれば評価は落ちにくい。

これもまた、消えないスペックの一つです。

土地の広さは、最後のセーフティネット

倉庫・工場は建物単体で評価されているわけではありません。
多くの場合、
土地の比重が非常に大きい。
・駐車場
・荷捌きスペース
・将来の増築余地
これらを含めて「使える土地かどうか」が見られます。

建物が古くなっても、
・建て替え
・再配置
・用途変更
という選択肢が残る土地は価格の底が抜けにくい。

売買ではもちろん、賃貸でも
「この敷地、使いやすいですね」という評価につながります。

『設備は更新できるが、土台は更新できない』

クレーンやリフト、空調や電気設備は確かに価値を高めます。
しかし、設備は更新できます。
一方で、
「天井高・床・スパン・動線・土地」
これらは、
あとから簡単には変えられない。

だからこそ、
市場は無意識のうちに「消えない部分」を重視します。
倉庫・工場の価値は、
『新しさではなく土台の強さで支えられている』
と言えるでしょう。
第３章 小まとめ
・倉庫・工場の価値を支えるのは「消えないスペック」
・天井高・床荷重・スパンは、築年数で劣化しない
・接道や動線は、売買・賃貸どちらでも評価に直結する
・土地の広さは、将来の選択肢を残す重要な要素

設備は更新できるが、土台は更新できない

第４章　それでも価値が落ちる倉庫・工場の共通点

― メンテナンスしていても、評価が急落する理由 ―

ここまで読んでいただくと、
「倉庫・工場は古くても価値が落ちにくい」
という印象を持たれたかもしれません。

しかし、ここで一度はっきりさせておく必要があります。

すべての倉庫・工場が、
年数に関係なく価値を保てるわけではありません。

実務の現場では、
築年数とは別の理由で評価が大きく下がるケースも数多く存在します。
それらには、いくつか共通する“落とし穴”があります。

アスベスト（石綿）は、価格に直接響く

古い倉庫・工場でもっとも価格に影響しやすい要素の一つが
アスベスト（石綿）です。

『スレート屋根・吹付け材・断熱材』

これらにアスベストが含まれている場合、
使える・使えない以前に、「どう処理するか」という問題が発生します。
売買では、
・調査費用
・除去・封じ込め費用
・将来の解体リスク
がそのまま価格に反映されます。
賃貸でも、
・原状回復時の不安
・将来的な改修コスト
を理由に慎重になるケースは少なくありません。

建物自体は使えるのに、
“見えない負債”が価値を削る
典型例です。

土壌汚染の可能性は「使い道」を狭める

工場用途の不動産では、
土壌汚染の問題も避けて通れません。

『薬品・重金属・油類』

過去にどんな事業が行われていたかによって、
土地そのものにリスクが残ることがあります。

土壌汚染の懸念があると、

・売買では金融機関の評価が厳しくなる
・賃貸では業種が限定される
といった影響が出ます。

とくに売買では、
「調査をしないと動けない」という状況になりやすく、
取引スピードも価格も落ちてしまいます。

既存不適格・違法増築は、融資の壁になる

倉庫・工場は長年使われる中で
増改築を繰り返しているケースが多くあります。
その結果、

『建蔽率オーバー・容積率オーバー・用途違反』

といった
既存不適格状態になっていることも珍しくありません。
ここで問題になるのは、
「使えるかどうか」以前に、
お金を借りられるかどうかです。
金融機関は、

・法的にグレーな建物
・図面と現況が一致しない建物

を嫌います。
結果として、
・買い手が限られる
・価格を下げざるを得ない
という流れになります。
賃貸でも、
・原状回復の責任
・行政指導のリスク
を嫌って敬遠されることがあります。

設備が「特殊すぎる」と、評価は伸びない

設備がある倉庫・工場は評価されやすい。
これは事実です。

しかし、
設備が特殊すぎる場合は話が変わります。
・特定業種専用の設備
・撤去費用が高額な設備
・次の利用者が使えない設備
こうしたものは、

・売買では「撤去前提」
・賃貸では「使わない設備」

として扱われ、
むしろマイナス評価になることもあります。

設備は
汎用性があって初めて武器になる　という点は、
意外と見落とされがちです。

「使えるはず」でも、評価が落ちる現実

ここまで挙げた要素は、
どれも見た目では判断しにくいものばかりです。
・建物はしっかりしている
・空間も悪くない
・立地もそこそこ
それでも、

「規制、環境、財政」

のどこかで引っかかると、
市場での評価は一気に下がります。

倉庫・工場の価値は、
「使えるかどうか」だけでなく、安心して引き継げるかどうか
でも決まるのです。
第４章 小まとめ
・倉庫・工場でも、条件次第で価値は大きく下がる
・アスベストや土壌汚染は、価格に直接影響する
・既存不適格や違法増築は、融資と取引の障害になる
・設備は汎用性がなければ、評価を下げる要因にもなる
・「使える」だけでなく、「安心して引き継げる」ことが重要

第５章　事業用不動産は「資産」ではなく「道具」である

― 倉庫・工場の価値が底堅い、本当の理由 ―

ここまで、
・住宅と倉庫・工場の違い
・築年数と価値の関係
・評価を支えるスペック
・そして価値が落ちるリスク
について見てきました。

これらを一本の考え方としてまとめると、
倉庫・工場という不動産の正体がよりはっきり見えてきます。

それは、
事業用不動産は「資産」というより「道具」である
という考え方です。

住宅は「持つこと」が価値になりやすい

住宅は多くの場合「所有すること」自体に意味があります。
・マイホームという安心感
・暮らしの拠点
・家族の時間を過ごす場所
そのため、
住宅の価値は
「どれだけ快適か」
「どれだけ新しいか」
といった感覚的な要素に強く影響されます。

時間が経てばその基準が変わり、
価値が下がっていくのは
ある意味、自然な流れです。

倉庫・工場は「使い続けられるか」がすべて

一方で、
倉庫や工場は違います。
そこにある理由は、
ただ一つ。

事業を支えられるかどうか。
・荷物を置ける
・作業ができる
・人と車が動ける
この機能が保たれている限り倉庫・工場は役割を果たし続けます。
築年数はあくまで参考情報の一つでしかありません。

極端に言えば、
築４０年でも現役の倉庫はあり、
築１０年でも使われない倉庫もある。
評価の基準が根本から違うのです。

「高い・安い」よりも「合う・合わない」

事業用不動産の現場では、
こんな会話がよく交わされます。

「この倉庫、うちの使い方に合ってるか？」
「今の事業規模にちょうどいいか？」

ここで話題になるのは、
価格よりも適合性です。
・天井高が足りるか
・床が耐えられるか
・動線が詰まらないか
これらがクリアできていれば、
多少古くても「十分に価値がある」と判断されます。

倉庫・工場の価値とは、
市場価格ではなく、事業との相性で決まる部分が大きい
と言えるでしょう。

価値が残るのは「次に渡せる道具」

売買でも賃貸でも、
最終的に
評価される倉庫・工場には共通点があります。
それは、
次の使い手が想像できる
ということです。
・次の借主が使えそう
・次の買主が事業を続けられそう
この「引き継げる感覚」がある建物は、
価格も賃料も大きく崩れにくい。

反対に、
特定の使い方に縛られすぎた建物は、
役割が終わった瞬間に評価が急落します。
倉庫・工場は、
道具として次に手渡せるかどうか
が価値の分かれ目になります。

倉庫・工場は「古くなる」のではなく「役割を終える」

住宅の世界では、
時間＝劣化
というイメージがつきまといます。

しかし、
倉庫・工場の世界では違います。
・役割が残っていれば、価値は残る
・役割を終えたとき、初めて価値が変わる
倉庫・工場は古くなるのではなく、
役割を終えるだけ。

だからこそ、
・使い道がある
・形を変えて使える
こうした建物は、
年月を経ても一定の評価を保ち続けるのです。
第５章 小まとめ
・事業用不動産は「資産」より「道具」に近い
・倉庫・工場の価値は、事業に使えるかどうかで決まる
・価格よりも「事業との相性」が重視される
・次に引き継げる建物は、評価が崩れにくい
・倉庫・工場は「古くなる」のではなく「役割を終える」

さいごに

倉庫・工場を見る目が、少し変われば

街を歩いていると少し年季の入った倉庫や工場を目にすることがあります。

外観だけを見ると、
「古いな」「使われているのかな」
と思ってしまうかもしれません。
けれど、その中では今も

『荷物が動き・人が働き・事業が回っている』

そんな場所が数多く存在します。

倉庫・工場は、
見た目で判断する不動産ではありません。
・何ができるか
・どう使えるか
・誰に引き継げるか
そうした視点で見ると、
「古いはずの建物」が、
まったく違う姿で見えてきます。

住宅とは違う価値基準で動く、事業用不動産の世界。

その考え方を知っているかどうかで、
倉庫・工場との付き合い方は大きく変わります。

CASEブログでは、
これからも
倉庫・工場という不動産の“見えにくい本質”
を、ひとつずつ言葉にしていきます。
次に倉庫や工場を見るとき、
少しだけ視点を変えて、
「これは、どんな道具なんだろう？」
と考えてみてください。

きっと、
今までとは違う景色が見えてくるはずです。

倉庫・工場の知識をもっと深掘りしたい方へ

弊社が運営する別サイト「倉庫・工場SEARCH」では、
建物構造・契約・設備など、現場目線のお役立ち記事も多数掲載しています。
倉庫・工場SEARCHブログはこちら

ではまた次回でお会いしましょう